부동산 가격 분석 방법 - 그룹핑 및 서열화하기

집을 사고 싶어서 공부하다보니 재미있어서 관련 내용을 정리해두려고 한다.

 

최근에 푸릉렘군님 유튜브 중에 하나를 보니 요즘 같이 하락장인 경우에는 단순히 떨어지길 기다리는게 아니라 공부를 해야하고 그 방법으로는 관심 있는 지역의 아파트들을 그룹핑하고 그 중에서 순위를 매기는 서열화하기가 있다고 했다. 그룹핑 한 그룹들을 또 다시 그룹핑, 및 서열화 하는 작업을 반복하면 전체 부동산에 대한 감이 생기고, 앞으로의 변동사항 예측에 도움이 된다고 해서 이 작업부터 해볼 생각이다.

 

정리를 간단히 해보면

부동산 가격 분석 방법

• 그룹핑, 그룹 내에서 서열화
  • 특정 지역의 대장 아파트, 그 옆 아파트의 현재 평 당 가격의 차이를 기준으로 그 주변의 신축, 재건축 할 아파트가 어느 정도의 가치일지 예상 가능함. 그걸 다른 동, 구, 시로 넓히면 전국을 분석할 수 있음.
    • 지역 별 비교 항목(영상에서 언급된 내용과는 다름)
      • 구
        • 직장
        • 공급
      • 동 
        • 기본 정보
          • 연식
          • 세대수
          • 브랜드
          • 세대당 주차 대수
          • 용적률, 건폐율
        • 교통
          • 역세권(door to door 800m 이내)
          • 버스
        • 교육
          
          • 학군
          • 학교와의 거리
          • 학원가
        • 환경
          • 강, 호수, 공원 등 자연 환경
          • 편의 시설
            • 마트
            • 병원
            • 문화 시설
            • 체육 시설
            • 카페
            • 공공기관
  • 오랫동안 가격이 오른 후에는 서열화가 잘되어있지만, 상승장 초입에는 서열이 깨져있을 수 있으니 주의.
  • 현재 서울은 서열화가 잘되어있고, 지역이 멀 수록 지역별 비교는 어려울 수 있음
• 하나가 치고 나가면 다음에 누가 치고 나갈지 기회가 보임
• 그 중에서 어떤게 왜, 언제 치고 나갈지는 미래가치에 달려 있음
  
  • 미래 가치는 개발 호재 등 해당 지역의 변화 사항

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참고

• https://www.youtube.com/watch?v=YVLOJPkq9X4&t=5s&ab_channel=%ED%91%B8%EB%A6%89_%EB%A0%98%EA%B5%B0